サラリーマン大家さんの「区分マンション投資」を考える
サラリーマン大家の不動産投資の手法
の中で一番取り組みやすいのが
区分マンションを購入する方法です
区分とは一棟マンションの
1区画のことを指し、例えば
20戸あるマンションであれば、
その1室を保有することです
土地と建物の共用部分の所有権は
普通は持ち分に応じて権利を
取得することになります
区分投資の良い点は
投資額が小さく管理が楽な点です
百戸以上の部屋を所有している大家も
サラリーマン大家時代に
区分マンションから購入し
始めたという人は沢山います
それだけ最初に始めるには
取り組みやすい投資と言えます
中には「不動産投資のイロハを学べる」
と区分投資を勧める人もいますが
リスクもあるので、物件の選択に
注意が必要です
例えば、管理費や修繕費が
毎月定額で必要となり
全体の一部分しか所有しないため
管理面や募集面で工夫出来る余地が
大変少ないのが弱点とも言えます
即ち自由裁量が少ない
ワンルームマンションの区分投資は
戸建と違って、毎月の管理費が
生じますのでこの空室のリスクを
考慮した投資になります
さらに区分所有は1室空いてしまうと
空室率100％になってしまうもことも
留意が必要です
また融資で購入する時
区分所有は土地・建物の評価額が
売価よりも低くなることが多く
銀行が試算する積算評価でも
ほとんどのケースで
物件価格未満となっています
例えば2,000万円の中古区分を
ローンで買った場合
銀行は1,000万円分程度しか
資産性を見出してくれないので
帳簿上は資産よりも負債の方が
大きくなってしまいます
それゆえ区分マンションのみを
買い続けることは、資産背景や
数千万円以上の年収がある場合を
除いて不可能です
ただし管理が楽で駅近の物件が
多い点などを考慮すると、
初心者が初めて購入するには
適した条件を備えていることは
事実です
区分投資をまとめてみますと
区分投資マンションのメリットは
・比較的少ない額で投資が可能
・初心者には取り組み安い
区分投資のデメリット
・管理費が毎月かかる
・空室になると収入が0になる
・リスク分散がしにくい
・銀行の評価が低い傾向がある
最初に購入する物件として
区分を選ぶのは、悪い選択とは
ならない場合も多いと思いますが
売却しやすい都市部を選択すること
が必要かと思われます
都市部では数も多いので、
もし、長期にわたって空室になって
しまった場合を想定するなら
出口のある物件を選択することが
大切です
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不動産コンシェルジュ
宇佐美治雄
