サラリーマン大家さんの「一棟アパート投資」を考える
一棟アパート投資は、アパートを
土地ごと全て購入する投資です
前回ご紹介したマンションと
今回のアパートの違いは
明確な基準は存在しませんが
アパートは木造・軽量鉄骨のことを
言うことが多いです
都心部を除くと多くの物件が
1,000万円-5,000万円程度の
価格になる物件が多いです
固定資産税はRCのマンションに
比べると格段に安く、
エレベーターなどの設備もない
ことが多いことので
一棟マンションよりも格段に
安い経費で運営ができます
一棟アパートへの投資は
新築や築浅を狙うのか
築古で15％以上の高利回り物件を
狙うのかで、
取り組み方は大きく変わります
築古で高利回りの物件を狙う場合は
融資銀行が限られる上に
積算評価が出ない場合多くもあります
広いエリアで築古アパート物件を
複数購入するには
政府系の金融機関を利用するのが
主な資金調達手段となります
1億円以上の投資規模を
アパートのみで実現しようとすると
地銀や信金を使って同じエリアで
買い増すことになりますが
エリアを絞ると物件探しが
難しくなるという問題が出て来ます
土地の値段＝物件の価格という
土地値物件を探して投資する
手法もあります
この手法のメリットは
更地にして売るという出口戦略が
考えられるため
売却がしやすくなることです
しかし土地値で売りに出ている
木造物件は、実際は数がかなり
限られているのが実状です
この手法で買っている人もいますが
狙っているエリアで物件を
紹介してくれる不動産会社を
数多く開拓する必要がありそうです
もう一点気を付けなくては
ならないのが、耐震性です
木造は火事や地震などの災害に弱く
震災で倒壊している物件は
全て木造であるという事実もあります
木材で出来ているのでリフォームが
しやすいという利点がある一方
耐久性確保のためのメンテナンスは
しっかり行う必要がありますね
一般的に
不動産投資はある程度お金を持って
不動産投資をするなら
「マンション一棟所有」もいいのですが
土地価格での取得物件であれば
出口のバリエーションがいろいろあり
本格的なサラリーマン大家さんになる
ことができます
一棟アパートもそうですが
リスクを分散できるというのは
不動産投資において非常に
重要なことです
一棟アパート投資のメリットとは
・一棟マンションより安い経費で
運営ができる
・複数の戸数により空室リスクの
分散ができる
・出口戦略がいろいろ考えやすい
一棟アパート投資のデメリットは
・一棟アパート物件は数が限られる
・融資の積算価格が出ない物件もある
さらに詳しく知りたい方は
「実践不動産投資セミナー」へ
http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産コンシェルジュ
宇佐美治雄
