サラリーマン大家さんは「戸建て投資」が最適？！
戸建に住みたいと思う人は
多くは自分で土地を買って建てるか
中古住宅を買うしかないと考えがちです
しかし実際は、まだまだ少ないですが
戸建の賃貸ニーズもあり
賃貸用の戸建の物件もあります
戸建の賃貸需要は多くないのですが
それ以上に供給量が少ないのが
一戸建ての賃貸市場の特徴です
絶対数はまだまだ少ないのですが
楽器を自宅で弾きたい人
ペットを沢山飼いたい人
より広い所に住み替えたい人
家庭菜園を楽しみたい人
等など、必ずどこにでも
一定数存在いたします
そこで、戸建の需要と供給の差を
上手く利用して投資すれば
戸建投資が出来るわけです
戸建は、基本的に賃貸を目的として
建てることが少ないため、
市場に出回っている居住中の売り物件は
ローン返済が回らなくなったケースとか
相続等で空き家になったか
住み替えて等などで
途中から投資用の戸建てになった
物件が多いのです
空室の戸建が売りに出れば
それは実需として自分が住むために
購入する人達と競争で
購入することもあります
そうなると居住者が住んでいて
投資用として値付けがされていた時と
比べて、高い金額設定になる場合も
ありますので、購入ができないことにも
なります
賃貸中の戸建て物件を利回り換算で
で購入し、賃貸者が退去した後
リフォームして実需として販売する
売買益を得る投資もあります
このような投資の仕方がある一方、
一戸建て投資を行う人の多くは
物件価格が低く、利回りの高く
固定資産税もやすい築古の戸建を
狙って購入しています
築30年以上のボロ物件を購入して
大規模なリフォームを安価に行い
その物件をそこそこ安い家賃で
長く貸すやり方をされている方が
あります
この手法は、木造の戸建が
RCなどに比べて間取り変更などの
リフォームを一戸建ては
安価に出来ることを利用しています
物件価格数百万円ほどの安い戸建を
指値を用いながら買い
ローンを使わずに
現金で購入するのが特徴です
事前にリフォーム範囲を
ある程度特定できれば、
融資を使わないためリスクが
少ない投資だと言えます
このやり方はキャッシュフローが
溜まるスピードが遅いので
億単位の物件を購入するのは
現実的ではありません
住人が出ていってしまうと
次に入居するまでの間は
収入が0になるリスクはありますが
初心者が不動産投資家を目指す
最初のステップとしては、最適かと
思います
投資としてサラリーマン大家が
取り組むのには事前の多少の調査
も必要ですが、一度体験すると
要領は理解できます
低リスクで利回りを追い求める人向け
の投資だと言えます
まとめてみますと
中古戸建てのメリットは
・中古なら安価で手に入る物件がある
・利回りが比較的高い
・ローンを使わずに現金投資ができる
・固定資産税が安い
・借り手が長い期間住んでくれる
中古戸建てのデメリット
・空き部屋になった場合収入が0になる
・キャッシュフローが
溜まるスピードが遅い
但し、あちこちにいくつか所有している
のならリスクは分散できます
不動産投資の方法の善し悪しはありますが
その投資方法の是非を理解し
自分に合った投資方法を作っていく
ことが不動産投資の妙味かと思います
さらに詳しく知りたい方は
「実践不動産投資セミナー」へ
http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
