サラリーマン大家の「テナント投資」は避ける
テナント投資は、
飲食店や事務所などの
テナント物件を購入する投資です
居住用のレジデンスの1Fや2Fに
テナントが入っている物件もありますが
ここでは全室がテナント投資を考えます
この手法の最大のメリットは
高い利回りの物件を狙えることです
テナント用物件は家賃変動リスクが
ある上に共益費も高くなるので
同じエリアの居住用の物件よりも
数％高い利回りになることが多いです
良い立地で賃貸需要が見込める物件を
購入できれば、
収益性が高い投資になり得ます
しかしデメリットもあり、レジデンスと
比べて水道代、光熱費などの
管理費用は高くなる傾向があります
また多くの人が出入りするため
建物が痛むのも早くなる傾向にあります
テナントとして飲食店が
入居していることも多いので
例えば水が出なくなった場合は
即座に修理する必要も出てきます
レジデンスであれば水が出なくても
「修理は明日やります」という
断り文句が通じる場合がありますが
飲食店相手ではそうはいきません
管理自体もシビアな態勢が求められます
レジデンスと比べてオーナーが
バリューアップ出来る範囲が狭いのも
テナント物件の特徴になります
レジデンス物件は設備を足したり
内装をグレードアップすることによる
空室対策を講じることが出来ますが
テナント物件ではその余地はありません
テナント物件が埋まるかどうか
を決めるのは、立地による割合が
非常に高いのが実情です
空室がある状態でテナント物件を
購入する場合は、
本当に空室を埋めることが
可能なのかの検証が絶対に必要です
数部屋埋まらなくても
収支が回るかどうかや
テナントがどれだけ繁盛しているのか
などを勘案しながら
綿密に計算する必要が出てきます
ここで述べた手法以外にも、
シェアハウス、更地投資、
駐車場、ホテル、倉庫など
不動産投資手法の種類は
多種多様なものがあります
一般的に言われていますが
サラリーマン大家は
スタンダードな居住用レジデンスから
取り組むのがいいと思います
レジデンス以外の投資は
入居需要を非常に読みにくいからです
サラリーマン大家に限らず
どのような投資手法を選んでも
割安なものを買えていれば
いつでも売却可能となります
割安に買うことにこだわるのは
投資法を選ぶよりも重要かと思います
こうした考えを踏まえたうえで
いろいろな投資方法から
ぜひ自分に合った方法を
見つけていただければ幸いです
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http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産コンシェルジュ
宇佐美治雄
