ファミリー物件で家賃収入と売買益獲得の不動産投資法
区分ワンルームなどは
投資家同士の売買が多いのですが
中古戸建や区分のファミリー物件は
実需に対して売却ができます
賃借人が居住中の戸建てや
ファミリータイプの区分マンションを
まず収益還元価格で購入する
入居者が退去したら
きれいにリフォームして
マイホームを探している人に売却する
このやり方で、一定期間の家賃と
売買益を得ることができる方法です
この手法のいいところは
例えばファミリータイプの
中古区分マンションは
実需向けには利回り6％前後で
販売されていることが多く
エリアや時代に影響されない
確実な「出口」になっているところです
従って、金額さえ間違えずに
物件を入手できれば、
失敗する可能性は限りなく
小さくなります
また、場合によっては
自分で住むこともでき
それによって一定の売却益が
非課税になる特例もあるので
投資のバリエーションとしては
有効なものになります
この手法で気をつけることは
賃貸中の物件を購入するため
住宅ローンは利用できません
また区分マンションに融資を付けるのは
難航することも多いのです
それは銀行が担保評価をする上で
土地の価値に重きを置
ある程度築年数が経過した
建物についての評価は低いことが
多いのです
よって区分所有のマンションでは
購入額を大きく下回るような
担保評価しかされないことが
ほとんどだからです
不動産事業者として金融機関に
評価されたとしても
この投資手法は売却による
繰り上げ返済も伴うため、融資審査には
大きなマイナスとなります
個人レベルで連続して行うのは
相当な資金力か交渉力が必要です
この投資法を実践する場合には
居住者が実際に払っている家賃が
近隣の相場から考えて
妥当であるかどうかの裏付けを取り
高値で購入しないように注意します
また、一般の区分マンションを
購入する時と同様に、
賃借人の属性、管理費及び修繕積立金の
残額は必ずチェックが必要です
この投資が向いている人は
資金に余裕がある人になります
ただし、この投資法は、
他の投資法に悪影響を与えないので
1千万円程度の資金をいつでも
動かせるような場合は
やっておいていいと思われます
まだまだ次回に続きますが
「これならできそうだ」という投資法を
見つけてみてください
さらに詳しく知りたい方は
「実践不動産投資セミナー」へ
http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
