『法人による不動産経営の注意点』
〈既に法人設立済みの方へ〉
法人を有効に活用しきれてない例として
①法人収入が少ない
（目安として数百万円程度）
②相続対策の役割を終えた個人所有の
高収益物件（古貸家やアパート）がある
③法人が未管理の個人所有物件で、法人
の管理業務が可能なものがある。
④株主がオーナー自身になっている
⑤オーナーが多額の役員報酬を得ている
⑥管理料方式や借上げ方式の場合で、
管理料が高すぎる
こんな場合には、法人管理物件、
株主構成、役員報酬、管理料等の
見直しが必要になります。
次に役員借入金が多額なケースですが、
法人で税金が発生しない様に無理に
役員給与を支給し、資金繰りが悪く
なって役員借入金が多額に
残っている場合があります。
これは個人から見れば会社に対する
貸付金であり、相続財産に計上されて
しまいます。
返済しきれない借入金は、相続対策も
考慮し処理する必要があります。
次に法人化のメリットを最大化させる
為には、所有方式にすることが有効です。
せっかく法人を設立したものの、
管理料収入がわずかにあるだけという
ケースが多く見受けられます。
コストはかかりますが、所有方式への
変更を検討してみてください。
又オーナー自身が株式を所有していると
相続財産に含まれることとなり、
法人の財産の内容や収益性によっては
株価が算出されることになります。
自社株の評価を算出したうえで、
後継者への贈与を考えてみてください。
まとめとして
法人化を検討すべき方は
①個人所得の高い不動産オーナー
（目安は課税所得900万円以上）
②将来相続税がかかることが
予想されるオーナー
③古い貸家・アパート・倉庫等がある
④高収益物件がある
（ロードサイド店舗など）
⑤既に法人をつくっているが、
有効に機能していない
検討にあたっての必要事柄
不動産の法人化の検討は、様々な角度
から総合的な検証が必要となりますので
必ず税理士等の専門家にご相談の上、
実行してください。
なお検証にあたって
必要となる書類は下記の資料です
・個人の確定申告書
・固定資産税課税明細書
・借入金の返済予定表
・家族構成
