中古戸建投資の落とし穴に注意する
築古で激安なので
現金買いなら安全かなと考えやすいです
ここで、建物のリニューアルコストを
どのように考えるかが大切なポイントです
今後の方向性として中古戸建投資は
有効なマーケットになりそうです
よって特に地方の中古戸建投資は
取り組み方で、良くもあり悪くもあり
かと思います
特に地方で投資をする場合問題なのは
1、空室率の高い
2、家賃に対しての修繕費負担が高い
などの問題があります
反対に良いことは
中古戸建賃貸は、地方とはいえ
供給が少ないですから
アパートやマンションと比較すると
空室は少なく運営できる場合が多いです
また、一度入居したら
長く住んでくれるのも魅力です
それは他に同じような引越し先が
ないという理由です
又運営費は固定資産税と
軽微なメンテナンスくらいで
共用部がないので
電気代や水道代、清掃費などは
すべて入居者の負担となります
しかし、気をつけないといけない点は
いざ本格的な再生の為の
大規模修繕となった場合
多額の費用がかかるということです
２０坪の一軒家で５万円の家賃の時
外装や設備更新、内装をなおしたら
１００万円単位のお金がかかります
やりすぎは注意です
ですから、もともと中古物件ですので
最低限、住まうに必要な補修程度に
とどめておくことです
又自分でやることも
あってもいいとは思いますが
あくまでも趣味のＤＩＹなら別ですが
より安い材料支給程度に
とどめておくことがいいと思います
少なくとも自分自身の労働力は
本業に投下することが基本です
ただし不動産投資の初期の段階で
勉強の為に体験するという価値観なら
それは価値があります
また、戸建が激安で
売りに出るという地域は
普通の価格では売れにくいということ
の裏返しですから、エリアなど
流動性に問題がある場合も見られます
よってリスクを少なくする為には
購入段階で、出口を考えておくことです
それは、エリア（環境・利便）
土地値（路線価）、土地の大きさなどで
更地にして売却できるかどうかを
調べておく必要があります
もちろん、100万円以上の
修繕コストをかけても
不動産の価値を上げ、家賃を上げて
その費用が1年以内に回収できる計画で
あれば建物の再生も価値があります
この方向性も
あくまでひとつの選択肢であり
目標設定や背景、やり方は
人それぞれですから
中古戸建投資はその長所・短所を
見ながらやっていくことになります
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http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
