【不動産投資の留意点は「建物の老朽化を考慮する」】
経年変化により、
建物は老朽化していきます。
老朽化した建物を
そのままにしておくと、
次の入居者を見つけにくくなり、
空室リスクが高くなります。
鉄筋コンクリート造の建築物の場合、
一般的な寿命は50～60年程度
であるといわれています。
ただ、建物の建設時の社会状況や
建物のある場所によっても
寿命は変わってきます。
具体的には
バブル期など工事が集中した時期に
建設された建物には、
過去に耐震疑惑がありました
また、海に近い場所にある建物は
塩害による影響を受けやすく、
対策を施していない限りは
鉄筋の錆び等による建物強度の
劣化の可能性が高いといえます。
最近の話題では、杭工事の問題
また地盤の液状化現象等などにも
建物は大きく影響を受けます
以前には30年程度で建て替えが
必要になるような
鉄筋コンクリート造の建物も
存在しています
また、電気、給排水、空調などの
設備は減価償却資産の耐用年数
（建物附属設備）が１５年と
定められているように
概ね１５年で点検見直しをすることが
必要になっています
素人の目視では判断が難しい物件を
購入を検討する際には
建築士などの専門家の意見も
聞いた方が安全であるともいえます。
また建物自体も維持管理をキチンと
やれば、50年またはそれ以上の
使用が可能です
建物の構造にもよりますが、
5年や10年で使い物に
ならなくなった建物は
ないと思います
コンクリート造の建物なら
通常47年の法定耐用年数ですが
実際どれくらいの期間、
建物が使用できるかは
メンテナンスの状態によります。
普段から修繕とメンテナンスを心がけ
空室が出たら次の入居者を迎える
準備が大切です
また、外壁塗装の塗り替え等の
大規模な修繕には、長期修繕計画を
たてて収支の管理など
知識と手間がいります
不動産投資をやりながら、
メンテナンスの仕組みを
作っていけば、物件が多くなっても
応用できます。
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
