融資を使い激安の中古アパートに不動産投資をする
都市部の立地の良い場所の
木造築古物件を格安で購入することで
高利回りを狙う投資法です
建物の耐用年数を過ぎても
融資をしてくれる金融機関は
意外とたくさんあり
この方法だけをやっている
投資家さんもいらっしゃいます
この方法のメリットは
「良い場所に安く住みたい」
というニーズは非常に高く
入居付けに困らないのが
最大のメリットと言えます
家賃もエリア的には
激安水準であるとはいえ
ワンルームで５万円を
下回ることはありません
従って入居者の所得水準も
意外と高いことが多く
滞納に悩むようなケースは
ないようです
フルローンを受けて
キャッシュフローを出すためには
融資期間20年の場合だと
最低11％程度の利回りが必要です
RC一棟ものをこの利回りで購入する
ことは極めて難しいのが現状です
融資を使い激安物件に投資する方法は
「最強立地」と「キャッシュフロー」を
両立させる投資法だと言えます
この方法のデメリットは
まず、耐用年数を超過した融資を
次々と受けるためには
「古い物件も問題なく
運用できる人間である」ということを
金融機関に認識させなくてはならず
参入障壁は高くなります
現金または低レバレッジで
購入した物件を数年間運用するなどして
実績をつくらないと、フルに近い融資を
受けるのは困難かと思われます
また、ボロ物件の中には
本当にどうしようもない
「買ってはいけないボロ物件」が
相当数含まれているので、
建物の目利き力がないと巨額の修繕費で
大失敗する可能性があります
この投資法を実践する場合は
金融機関では属性や積算価値などで
ある程度融資の可否や条件を決める
ところが多いことをまず理解する
ことです
すると物件を選ぶ段階で
融資が予測できるため
多くの不動産投資家が利用しています
ところが、この投資法は事業性を
重視して融資の可否を決めるしかなく
アパートローンを扱っていないような
金融機関を開拓する必要があります
この投資が向いている人は
・都市部で一棟ものの物件を持ちたい人
・既に複数の収益物件を持っている人
こんな方です
これは、ある一定のキャッシュフロー
が見込める方で、より利回りのいい投資に
向かうための方法かと思います
さらに詳しく知りたい方は
「実践不動産投資セミナー」へ
http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
