不動産投資の「管理費・修繕積立金・管理形態」を把握する
区分所有マンションの場合に
チェックする点が下記の3つです
一つ目は「管理費」です
区分所有マンションが複数の
所有者によって所有されるため
法律に基づいて
管理組合というものを定め、
皆でお金を出し合い組合で運営方法を
決めるという形が取られています
管理組合は不動産に関して素人である
区分所有者の集まりですので多くの場合
専門のマンション管理ノウハウを持った
管理会社に管理を委託しています
もちろん管理組合が自らマンションの
管理を行うケースもあります
この管理組合の運営費や、
管理会社への管理委託費用を
捻出するのが管理費です
毎月5000円～1万円程度の金額を
管理会社に支払い、運営に当てられます
家賃から引かれる固定費であり、
空室の間も発生する費用ですので、
あまりに高額な場合は注意が必要です
二つ目は「修繕積立金」です
皆で使う共同の部分、例えば
廊下、エントランス、屋上、外壁等は
区分所有者全員の負担で
維持管理をします
細かい修繕のたびに集金をするのは
手間がかかりますし、
大規模修繕の際に100万円単位の
まとまった金額を請求すると
支払いできない区分所有者も出てきます
よって管理組合が区分所有者から
毎月積立金を徴収することで
円滑な修繕を可能にします
この金額は管理費と異なり、
少ないとマンションの維持管理に
問題となりますので、
適正な価格かどうかが問題となります
現在の修繕積立金総額は管理会社に
問い合わせれば教えてくれますので、
購入前には確認を取ることを
おすすめします
一般的には1000万円～3000万円、
多いところでは億単位で修繕積立金が
貯まっています。
逆に修繕積立金が無かったり、
大規模修繕の際に銀行から
借入をしているマンションもあります
三つ目は「管理形態」です
一般的にはマンション管理会社が
管理を行なっていますが、
管理組合の理事長の意向次第で
自主管理を行うケースも多くあります
管理会社は
ある程度の経費を取りますので、
良い管理がなされている物件は
それなりの管理費となりますが、
オーナー自らが理事長となり
自主管理をされているケースでは
上手に運営されているケースもあります
また、場合によっては
一人の区分所有者によって管理組合が
支配されているケースもあります
トラブルのもとですので、
そういった物件には手を出さず、
十分な積立金があり
きちんとした管理規約と
まじめな理事長のもとで
適切に管理が行われている物件を
購入することが区分所有マンションの
ポイントです
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不動産コンシェルジュ
宇佐美治雄
