不動産投資物件の「現況」の意味を理解する

不動産投資物件の「現況」の意味を理解する

不動産投資で収益物件のマイソクに
使われている「現況」は
主に3つあります

それは賃貸している現況が
記載されています
ここでは区分所有マンションの
物件の例です

一つ目は「空室」の表記です
誰も住んでいない状態です
中をしっかり内見して現状を確認して
購入できるのが利点です

反面、入居者の動向を事前に調査して
見込みをもつことも重要です

二つ目は「賃貸中」の表記です
入居者（店子：たなこ）がいる物件です
購入してすぐ家賃が入るようになるのが
メリットです

ただし、中が確認できませんので
退去してみたら設備がかなり傷んでいた
といったケースもあります

逆に入居者が自費でリフォームをして
設備が豪華になっていたという
変わったケースもあります

三つ目は「居住中」の表記です
所有者が住んだまま
売却に出したケースです

売れたら引っ越そうと
考えている方もいれば、
早めに売りたいから
引っ越すより前に売りに出すケースです

また住宅ローンが払えず
任意売却となった物件も
居住中のケースが多くあります

一般的には「現況」とは
その言葉どおり現在の状況のことですが
広く不動産物件について使う場合には
「現況地目」と「現況検査」の
大きく二つの意味があります

まず、ひとつ目は「現況地目」です
登記簿の記載によるのではなく
現在の本当の状況の意味です

「田、畑、宅地、塩田、池沼、道路」等
地目には21種類の区別がありますが
すべての土地について登記簿上の地目が
現在の地目と同じとはいえません

現在は宅地でも、登記簿の上では
畑や山林のままになっている土地も
数多く存在します。

もうひとつの現況とは
2002年にスタートした
中古住宅性能表示制度で定められた
現況検査に含まれる意味での現況です

「現況検査」は大きく分けて3つあり

ひとつは
外壁などに生じているひび割れや
床の傾き、壁や天井の漏水のあと
についての検査
（部位等・事象別の判定）です

つぎに
一定項目の個々の検査結果に基づいての
住宅の総合的な判定(総合判定)です

最後に
木造住宅の場合は
土台や柱など構造部分の老朽化や
蟻害の詳細検査(特定現況検査)です

性能評価と、現況検査を合わせて
性能表示と呼びます

現況という表記は、その前提を確認する
必要があります

さらに詳しく知りたい方は
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http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383

不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄