不動産投資物件の「総戸数」から判断する
良く一棟○室と言いますが
アパートやマンションが
何室あるかを示します
室とは家の中の部屋の数ではなく
玄関ドアの枚数といった意味で
○室が総戸数となります
家賃収入を計算したり、
区分所有マンションの場合は
理事会の資金繰りを予想できます
例えば
管理費5000円
修繕積立金が2000円
総戸数20戸の区分所有マンション
があるとします
年間の修繕積立金は、
2000円×20(戸)×12(ヶ月)＝48万円
となり、10年で480万円となります
大規模修繕には
1000万～3000万円近く必要なため、
従前の積立金が少ない場合は
このマンションの設備が老朽化
していると「このマンションは
いずれスラム化するのでは？」
と予想できます。
一般的に
最低戸数は５０戸以上が目安です
それより少ないとマンションとしての
スケールメリットが生かせません
あとは戸数だけではなくて
駐車場の数・設備にもよります
機械式だと、メンテナンスに
多額な金額がかかります
平置きで一定程度確保されていれば
駐車場代もマンションの収入になります
エレベーターも５０戸に1機が基本です
２５戸くらいのマンションですと
メンテナンス費用が割高になります
これは防犯設備や
大規模修繕についても同じです
ただし、戸数が多ければすべてが
いいというのではなく
何かを決めるときや実行するときに
まとまりにくいということもあります
また超高層マンションは
上階と下階で属性の差もあったりして
住民の意見がまとまりにくいものです
ひとくちにマンションといっても
総戸数や階数、形状などで
タイプは変わり住み心地も異なります
大きく分けて4タイプに分けられます
タイプ1は大規模タワーマンションです
地域のランドマークとなって
人気が高まり、資産価値が維持される
ケースもあります
・ホテルライクな都市生活を送りたい
・眺望という付加価値を重視したい
・近くに生活利便施設がある
快適な暮らしをしたい
というライフスタイルに向いています
タイプ2は大規模多棟マンションです
敷地の広さを活かして
中庭を設ける物件もあります
保護者の目が届きやすく、
防犯上の効果も高いです
・自然が身近な環境で穏やかに暮したい
・子育て世代のコミュニティに入りたい
・カーライフを楽しみたい
・オン、オフのメリハリある生活したい
というライフスタイルに向いています
タイプ3は小規模低層マンションです
小規模低層のマンションが建つエリアは
地価が高値のまま安定している
著名な住宅街である場合が多いです
・閑静な住環境で静かに暮らしたい
・住民同士のコミュニティに参加したい
・シニアになっても住み続けたい
・資産価値を重視したい
というライフスタイルに向いています
タイプ4は小規模中高層マンションです
小規模中高層タイプは、
細長い外観が一般的で
駅近、商店街が近く、
快適で便利に暮らせる場合が多いです
・駅が近く、通勤、通学がしやすい
・風通し、日当たりの良い家に住みたい
・職遊住近接の都市生活を送りたい
・管理費、修繕積立金をセーブしたい
というライフスタイルに向いています
以上4つにタイプは一応にお目安ですが
お分かりのとおり、
規模や戸数、立地によって
マンションの住み心地は
かなり異なるものです
投資を検討する時の入居者の
イメージは大切にして、将来の
出口を考えておきたいものです
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
