不動産物件の建物築年数からわかること
建築年数が経ちすぎると一般的に
非常に老朽化していることになります
築年数よりも総体的には
外壁塗装や配管の入れ替え、
内装などをどの程度こまめに
大家さんが手入れしてきたかどうか
の方が重要と言えます。
まず融資で購入を検討する時
建物の築年数は、そのまま融資期間に
直結するので非常に重要な要素です。
金融機関は法定耐用年数の範囲内で
融資をするということがあります
中古物件を購入する際には、
まず残存使用可能年数を
客観的に判断したいものです
またその年数の半分以内で
投資回収ができると判断できない物件は
あまりうまみがないとも言えます
また古い物件は減価償却費が少ないため
高利回りでなければならないと
言うことも言えます
融資期間以外にも、
築年数の経過と共に建物が老朽化し
修繕費が増大していくことが
考えられますので、
あまりにも古い建物は
避けた方が無難です
しかし、古い建物が全くダメかと
言うとそうでもありません。
資金が問題なく調達できる場合は
逆にチャンスにもなります。
古いので相当安く買うことも可能です
場合によっては土地値で手に入れる
ことも出来ます。
そうなれば後は、古い設備を交換し、
外壁と内装をキレイに再生させれば、
競争力のある物件に生まれ変わります
「古い木造＝投資不適格」というのは、
税法で作られた法定耐用年数への
先入観にすぎないのです
確かに、木造は減価償却が
あまり取れないとか
融資期間が短くなって厳しいとか
デメリットもあります
そんなものは取るに足らないことで
物件の真の競争力には
全く影響しないと思います
築年数でもう一つ気を付けるのが
昭和５６年６月以降に建てられた
ものかどうかという点です
実は、昭和56年6月1日に
建築基準法の耐震基準が新しくなり
より厳しい耐震性能が
求められるようになりました
これを「新耐震」と呼び
それ以前の物件は基準がより緩いため、
地震に弱いと言われています。
耐震偽装問題や大きな地震などで
地震に対する関心が非常に
高まっていますので、
地震対策のしっかりされた
建物を選びたいところです。
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
