物件概要「用途地域」の理解は不動産投資の先行きを決める
購入して所有権を手に入れた
土地や建物は原則自由に利用できます
しかし公共の福祉の観点からある程度の
制約を受けることになります
それは都市計画法という
法律によって定められています
住宅街に工場を作らせない
小学校の隣にパチンコ屋や飲み屋を
作らせないといった制約が行われます
不動産に投資して
建物があるうちに売却するのなら
あまり気にしなくても良いのですが
最後は更地にして、土地として
売却する場合や建替えをする場合には
都市計画法の地域地区の一つである
「用途地域」と「建ぺい率・容積率」は
重要になってきます
購入後、その先どうするかという
物件の「出口」についても考えておく
必要があります
まず「用途地域」ですが、
都市計画区域内の土地であれば
１２種類の地域に分類されます
その分類によって、それぞれの地域で
建てられるものが決まっています
例えば、第一種低層住居専用地域に
建っていた２階建てのアパートが
古くなってきたので、
今度は１０階建てのマンションに
建て替えようと計画したとします
しかし、第一種低層住居専用地域は
低層住宅の良好な住環境を守るための
地域なので、１０階建てのマンションを
建てることはできません
売却するにしてもいろいろと制限の付く
地域なので、買い手も限られてきます
このように、建て替えや売却時に
影響してきますので、
用途地域の確認も大切です
収益物件であれば、
おそらく都市計画区域内に
建てられているものと思われますので
どの地域になるのか
チェックしておきましょう
具体的には以下の
12種類の用途地域があります
1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 第一種中高層住居専用地域
4. 第二種中高層住居専用地域
5. 第一種住居地域
6. 第二種住居地域
7. 準住居地域
8. 近隣商業地域
9. 商業地域
10. 準工業地域
11. 工業地域
12. 工業専用地域
こうしてみると、用途地域名で
大まかに想像がつくと思いますし、
街の雰囲気と概ね一致してきます
次に「建ぺい率と容積率」についてです
前述の用途地域の例と
深く関係してくるのですが
特に建替えをする場合に影響を受けます
建ぺい率と容積率の制限を超える
大きさのものは建てることができません
まず建ぺい率というのは、
土地の面積に対して何％までの
建築面積の建物を建てられるか
という上限です
概ね１階部分の床面積と考えると
いいと思います
例えば、建ぺい率が５０％の
３００㎡の土地があるとしたら、
１階部分の床面積が３００㎡の５０％
つまり１５０㎡までの建物しか
建てられないということになります。
次に容積率ですが、
土地の面積に対して何％までの
延べ床面積の建物が建てられるか
という上限です。
だいたい各階の床面積の合計と
考えるといいと思います
例えば、容積率が４００％の
２００㎡の土地があるとしたら
延べ床面積が２００㎡の４００％
つまり８００㎡までの建物が
建てられるということになります
このように、後々のことも考えて
建ぺい率と容積率のチェックも
しておくと売却や建替えといった
いわゆる「出口」を考える時に
重要なポイントになります
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不動産コンシェルジュ
宇佐美治雄
