不動産投資で賃貸需要をどうやって判断するのか
土地勘はあった方がいいですが
土地勘がないエリアでも、
賃貸需要を判断できる方法を
知っておくことは重要です
土地勘がない場所に
物件調査にいった際に必ず見るのは
「周辺の住宅状況」です
具体的には、
１、新築物件があるのか？
２、建売があれば売れているのか？
３、賃貸住宅があれば入居しているか？
の3つのポイントを見ることです
当然、新築物件は
売れる見込みがなければ建てません
建売についても
人気がない場所では売れません
賃貸住宅にある程度の入居がある
ところであれば他の物件についても
入居する可能性が高いです
逆の見方をすると、
・住宅がないエリア
・空き家や空室だらけのエリア
では、需要が低いと判断できます
もちろん、これだけですべてを
判断するのは危険です
合わせて近隣仲介業者への
ヒアリングも必ずします
しかし、それでも
「自分ひとりで判断するのは不安だ」
という方もいらっしゃるかもしれません
いわゆるマーケティングを
地道にやることです
大げさな調査でなく、
所有している土地の周辺の
マーケティングです
中古のリニューアルをする時
どのような間取りに需要があるか
は重要です
所有地周辺のアパート・マンションで
どの様な建物が満室になっているのか
どの様な建物に空き部屋が多いのか
また
どんな人たちがその地域で賃貸住宅に
住むのかをサイト等でも調べることが
できます
さらに所有地に近い不動産業者などから
アパート・マンションを
探しに来る人たちの要求内容の
聞き取りをしたりすれば
より精度の高いものになります
そして統計的なデータを用いて
裏付けのある判断基準を作るためには
土地所在地周辺の人口や世帯数を調査し
どのような間取りに需要があるか調べます
１、市町村別の人口推計データを調べる
２、市町村別に世帯数を調査する
３、市町村の1世帯あたりの人口を
調査する
こんな調査はネットでできます
あとは家賃相場を知ることです
家賃相場の調べ方は簡単です
１、近くの不動産業者に聞いて、
立地や予定している間取りの
タイプなどと照らし合わせる
２、賃貸住宅情報誌を参考に算出する
３、書店・コンビニエンスストア等で
賃貸住宅情報誌を購入する
４、インターネットでアパートや
マンション情報を検索する
こうした調査の積み重ねで
そのエリアに精通していくと
さらに判断しやすくなります
さらに詳しく知りたい方は
「実践不動産投資セミナー」へ
http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
