区分中古ワンルーム・ファミリー物件の価値とは？
不動産投資をはじめる人が
最初の1軒に選ぶことが多いのが
区分所有の物件です
ワンルーム投資や
マンション・アパートの1室を
所有して賃貸経営をするものです
安い物件も多くあり
初心者の入り口としても
またベテラン投資家の投資対象
としても選ばれています
区分所有の物件は価格が安いですが
はじめての投資の場合
その価格が妥当なのか
注意する点もあります
まずは、区分所有物件は
土地の価値がなく建物に投資をする
意識が必要になります
また区分所有の物件は
土地の価値がないので
安く買うのがポイントです
一棟ものの物件には
土地の価値がありますので
ある程度築年数が経過しても
高く売ることができますが
逆に購入する時も
ある程度の価格になります
区分所有は
権利上は土地をオーナーで分割して
所有していますので
実際は活用することも何もできず
土地の価値はなく
建物を購入することになります
土地はどんなに時が経っても
価値が変動することこそあれ
劣化することはありません
しかし建物は年月の経過とともに
価値は劣化していくものですし
耐用年数もあるので
それを経過すると
ほとんど価値がなくなってしまいます
そのため出口戦略を考える際は
売却益には期待しないか
売却価格が下がり切る前に
売却するという姿勢が必要です
区分所有物件は
購入時に出口戦略を
しっかり考えておく必要があります
一方でそのような点は
市場に浸透していますので
築年数の古い区分所有は激安で
購入することができます
条件の良い物件であれば
賃貸づけに困ることなく
家賃もある程度の金額が取れますので
物件価格に対する家賃収入の割合が高く
利回りも高くなります
特に間取りが2DK以上の
ファミリー物件の場合は
家賃が高く設定でき
長く住んでくれる人も多いので
賃貸経営はより安定することになります
短期間で売却をする場合は
投資期間内で現金を確保して
次の購入者が融資を受けやすい
耐用年数で売却することが
重要になります
家賃収入が安定しているようであれば
売却価格には期待をせず
家賃収入で現金を確保して
長期間高利回りを享受するという
戦略もあります
どちらの方法でも
利益を出すことができますので
その時の自分の状況によって
戦略を決めれば良いと思います
区分所有は土地ではなく
建物に投資するものということを理解し
価値が下がっていく中で
利益を出していく意識が必要です
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
