土地賃貸による法人の不動産経営の注意点
個人と法人の建物の売買について、
通常の第三者間取引であれば、
借地権部分について権利金の授受を
行うことになります
しかし同族会社との間で権利金の収受
を行うことは、個人に課税関係が生じ
又権利金の額が高額になることから、
実際に行われているケースはまれです
ところが権利金を授受せずに
建物の売買後、土地の賃貸借契約とした
場合には、借地権部分について
経済的利益の贈与があったものとして
贈与税が課税されてしまいます
また権利金の授受をする代わりに
相当の地代（土地価額の６％相当額）を
支払う方法もありますが、
支払い地代が多額で支払いが困難になる
場合もあることから
あまり利用されていません
一方、土地の賃貸借を使用貸借とした
場合には、土地の相続税評価額は
自用地評価となってしまいます
そこで、実務上ベターな方法として、
通常の地代による賃貸借で、かつ
「土地の無償返還」方式を選択する
ことをお薦めします
借地人である法人が将来その土地を
無償返還する旨を地主と借地人双方
連名の書面で地主の納税地の税務署長に
提出した場合には、会社に対して
借地権の認定課税は行われません
なお無償返還の届け出をして地代の収受
を行っている土地（底地）の
相続税評価額はその土地の
自用地評価額の８０％となります
株主（出資者）を土地所有者以外の人に
しておくように工夫し、同族会社の
株式・出資の純資産価額の計算上、
土地所有者の財産の増加に影響が出ない
ようにすることも必要です
最後に、不動産管理会社の究極の形は、
個人所有の不動産をすべて法人所有に
してしまうことです
個人としては直接不動産を所有すること
はなく、会社の「株式」を所有します
「株式」は長期にわたり贈与を少しずつ
移転をしていきます
また「株式」の存在しない
一般社団法人などの設立で、
事業承継対策や相続対策を行うことも
増えてまいりました
これから不動産投資をされる方も
ある一定規模になると
こうした内容の検討が必要になります
将来的も視野にいれて、不動産投資を
行うことも大切です
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
