既に法人設立済みの方の不動産経営の注意点
法人を有効に活用しきれてない例として
１、法人収入が少ない
（目安として数百万円程度）
２、相続対策の役割を終えた個人所有の
高収益物件（古貸家やアパート）
がある
３、法人が未管理の個人所有物件で、
法人の管理業務が可能なものがある
４、株主が所有者自身になっている
５、所有者が多額の役員報酬を得ている
６、管理料方式や借上げ方式の場合で、
管理料が高すぎる
こんな場合には、法人管理物件、
株主構成、役員報酬、管理料等の
見直しが必要になります
次に役員借入金が多額なケースですが、
法人で税金が発生しない様に無理に
役員給与を支給し、資金繰りが悪く
なって役員借入金が多額に
残っている場合があります
これは個人から見れば会社に対する
貸付金であり、相続財産に計上されて
しまいます
返済しきれない借入金は、相続対策も
考慮し処理する必要があります
次に法人化のメリットを
最大化させる為には、
所有方式にすることが有効です
せっかく法人を設立したものの、
管理料収入がわずかにあるだけという
ケースが多く見受けられます
コストはかかりますが、所有方式への
変更を検討してみてください
又オーナー自身が株式を所有していると
相続財産に含まれることとなり、
法人の財産の内容や収益性によっては
株価が算出されることになります
自社株の評価を算出したうえで、
後継者への贈与を考えてみてください
まとめとして
法人化を検討すべき方は
１、個人所得の高い不動産オーナー
（目安は課税所得900万円以上）
２、将来相続税がかかることが
予想されるオーナー
３、古い貸家・アパート・倉庫等がある
４、高収益物件がある
（ロードサイド店舗など）
５、既に法人をつくっているが、
有効に機能していない
検討にあたっては
不動産の法人化の検討は、様々な角度
から総合的な検証が必要となりますので
必ず税理士等の専門家にご相談の上、
実行してください
なお検証にあたって
必要となる書類は下記の資料です
・個人の確定申告書
・固定資産税課税明細書
・借入金の返済予定表
・家族構成
さらに詳しく知りたい方は
「実践不動産投資セミナー」へ
http://www.tokaishichifukujin.com/?page_id=383
不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
