法人設立による借上げ方式の不動産経営の注意点
借上げ賃料を不当に低く設定し
個人所得を圧縮することは
税務上は認められていません
管理料方式と同様、借り上げ契約の内容、
貸し付けの規模、地域性
その他様々な個別事情と
一般的な借上げ賃料相場と
照らし合わせて総合的に判断して
決める必要があります
借上げ賃料は賃料収入の１５％程度
が上限のように思われます
法人が空室リスクを抱える分、
法人に多くのお金が残るように
借上げ率を設定することができます
ただし、借上げ率はあくまでも
満室賃料に対して設定しますから
空室率が上がってくると
法人の手残りは減少し、
赤字になることもあり得ます
したがって、空室率の高い物件では
所得の分散効果が発揮されず
不利になります
一方で、個人の相続対策面では、
賃貸割合が常に１００％になることから
貸家建付地あるいは
貸家評価を行うことができ
評価減が確実に実現するという
メリットがあります
入居率の低い物件には不向きな
方法となります
個人名義の土地に法人がアスファルト
を敷いて駐車場収入を全額法人で
受け入れているケースを見かけますが
これは税務的に問題があります
駐車場収入は原則として土地所有者
の収入になるとされており、
仮に法人が資金を投下して
設備を施したとしても
法人が受け取ることができるのは
設備の使用料に留まります
実務的には、
法人が個人から土地をかりたと考え
法人で駐車場収入を受け入れ
個人に地代を支払う方式がいいと
思われます
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資産活用大学「東海七福神倶楽部」
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
