管理料方式での法人設立による不動産経営の注意点
法人が管理業務を行い、その対価として
管理料が発生します
したがって、管理の実態がない場合には、
税務上、管理料の授受を否定される
可能性があります
法人がどのような業務を行うのかを
明らかにするため、予め管理契約書を
作成しておきます
業務内容としては、集金代行や入居者
募集、清掃等を法人で行う様にします
なお、法人が一般の管理会社に管理業務
の一部を外注することは問題なく、
法人としての管理業務の実態があるかが
大切です
管理料方式や借上げ方式の場合には、
どの程度の管理料割合を設定するのか
が問題となります
近年、税務当局においても高額管理料を
否認するケースが目立っている様です
これについて、過去に何例もの
裁判・裁決の事例があります
これらの判決や裁決によると、
適正管理料割合は
管理料方式の場合で４～７％程度、
借上げ方式の場合で６～１２％程度と
なっています
また同族会社でないいわゆる一般の
管理業者が設定している管理料の相場は
近年低下傾向にあり、同族会社に
おいても高額な管理料の設定は
難しくなっているといえます
実際に管理料の設定にあたっては、
管理の内容、貸付の規模、地域性、
その他様々な個別事情を総合的に
判断して決める必要がありますが、
「管理料方式」の場合の不動産管理会社
に支払う管理料は、賃料収入の８％が
上限のように思われます
不動産投資を始める時、
何らかの形で物件管理が発生します
中古戸建等は自己管理ができますが
区分マンションは管理組合の管理会社に
委託している場合が多いので
どんな管理をしているかを見ておく
ことも今後の為に大切ですね
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
