覚えておきたい個人の不動産所得を法人に移転させる方法
所得分散には大きく分けて3つの方式
に分けられます
1 管理料を払う
2 法人で借上げをする
3 法人が不動産を所有する
1 の管理料を払う方式は、
不動産の所有者はあくまでも個人が
オーナーであり、法人は個人所有物件
の管理を行います
その為、法人が得るのは「管理料収入」
のみになります。即ち清掃・集金代行
などの管理業務になります
2 の法人借上げ方式は、
サブリース方式とも呼ばれる方法で、
個人オーナーが所有物件を法人に
一括で貸しつけます
法人は個人オーナーに借上げ家賃を
支払い、一方で借り上げた物件について
入居者を募集し「家賃収入」を得ます
法人が空室等の経営上のリスクを負う
ことになりますので、満室時の
実質管理料（賃借人からの家賃収入から
オーナーの支払い家賃を引いたもの）
は管理料徴収方式よりも
高く設定されるのが一般的です
しかし、空室が多くなると法人が
赤字になってしまい、所得分散効果
が発揮されないこともあります
3 の法人が不動産（建物）を所有する
方式は、法人が物件を修得し、
管理運営を行います
法人が建物そのものを所有しますので、
家賃収入は１００％法人に入ります
個人の家賃収入が全て法人に
置き換えられ、個人としては
地代収入が残りだけですので、
収入の分散効果はこの方式が
最も大きいと言えます
法人名義にする為には、新築時から
法人名義で建物を建築するケースと、
個人所有物件を途中から法人名義に
変更するケースがあります
問題点としては、最初から法人名義で
建築する場合には融資の問題があり
個人所有物件を法人名義に変更する
場合にはコストの問題
（登記費用、不動産取得税等）があり、
これをクリアできればメリットが
出るケースが多いと言えます
所得分散はしたいが法人化する程の規模
でもない場合は、最も簡単なのが、
「青色事業専従者給与」の支給です
また、高収益の物件を子や孫などに
贈与する方法もあります。
この時は贈与税を考え、建物だけを
贈与し、土地は使用貸借でかりると
いいと思います
但し土地評価は自用地評価になることと、
登記費用や不動産取得税といったコスト
も考慮しておく必要があります
知らないと損、知って得することは
沢山ありますね
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不動産投資コンシェルジュ
宇佐美治雄
